Quando si emettono mutui ipotecari, le banche dovranno acquistare una polizza assicurativa per il mutuatario a proprie spese. Inoltre, dovranno assicurare non solo la proprietà immobiliare, ma anche la vita e la salute del prestatore e persino il costo della visita medica. Tuttavia, i mutui per i cittadini non caleranno particolarmente di prezzo, poiché le nuove spese saranno incluse nel tasso di interesse sul prestito. Ma la procedura diventerà più trasparente: il mutuatario scoprirà immediatamente l'intero costo del mutuo e non al momento della firma dei documenti, come sta accadendo ora. Ciò significa che sarà in grado di confrontare completamente le offerte di diverse banche.
La Banca di Russia ha svelato un nuovo concetto di assicurazione ipotecaria, sviluppato in seguito all'ordine del presidente di adottare misure per ridurre il costo dei mutui ipotecari. I costi assicurativi sono una delle componenti del costo totale di un mutuo e spesso lo aumentano in modo significativo. Allo stesso tempo, i cittadini sono costretti a pagare non solo il prodotto assicurativo stesso, ma anche la commissione dell'agenzia alla banca per la promozione e la vendita di polizze assicurative di un determinato assicuratore, che può raggiungere il 40%.
Come funziona
Ora, secondo la legge sui mutui, i cittadini sono tenuti ad assicurare la proprietà acquisita. Molto spesso, devi anche acquistare un'assicurazione contro gli infortuni e le malattie: non è obbligatoria per legge, ma in pratica le banche riducono il tasso di interesse quando viene emessa. Il mutuatario paga i costi di assicurazione.
Un mutuatario può acquistare una polizza assicurativa solo da un assicuratore accreditato presso una banca e molto spesso, quando sceglie una società da questo elenco, è guidato dalla raccomandazione di un impiegato di banca che richiede un mutuo.
Il cambiamento nel programma statale dei mutui preferenziali salverà gli sviluppatori?
Come rilevato dalla Banca Centrale, attualmente il mercato russo delle assicurazioni ipotecarie è piuttosto concentrato. Su di esso sono attivi circa 16 assicuratori. Nel 2019, hanno raccolto circa 42 miliardi di rubli con oltre 8 milioni di contratti. Allo stesso tempo, la maggior parte dei contratti (oltre l'80%) è stata conclusa da solo cinque organizzazioni assicurative.
Questa situazione è una conseguenza dell'attuale concentrazione del mercato dei mutui: l'83% del numero totale dei contratti esistenti (4,3 milioni) è nel portafoglio crediti delle cinque maggiori banche.
Secondo i calcoli della Banca Centrale, il tasso sui mutui ipotecari emessi nel 2019 è stato in media del 9,94% e il costo totale del prestito (compresa l'assicurazione) è stato dell'11,41%. Il costo effettivo dell'assicurazione è in media dello 0,74% dell'importo del mutuo, che è di circa 16 mila rubli all'anno.
Allo stesso tempo, il mutuatario non può ricevere immediatamente informazioni sull'intero costo del prestito. Gli viene comunicato immediatamente prima della conclusione del contratto, dopo l'approvazione della richiesta di prestito, la selezione della proprietà e il pagamento dei costi di elaborazione di tutti i documenti necessari. Nella fase di scelta di una banca per un mutuo, il mutuatario può concentrarsi solo sul tasso di interesse del prestito.
Chi ha bisogno di un'assicurazione
Il prezzo dell'assicurazione non cambia se il tasso di interesse diminuisce, come è accaduto, ad esempio, nell'ultimo anno a causa della diminuzione del tasso di riferimento della Banca di Russia. Pertanto, la quota dei costi assicurativi sul costo totale di un mutuo ipotecario è in crescita.
La Banca Centrale rileva che il livello dei pagamenti assicurativi sui mutui è estremamente basso (nel 2019, i pagamenti assicurativi ammontavano solo al 3% dei premi raccolti sulle assicurazioni collaterali e al 15% dei premi sulle assicurazioni vita e malattia) e la maggior parte dei fondi raccolti da gli assicuratori (85-97%) sono inviati a pagare le commissioni di agenzia per la promozione e la vendita di polizze assicurative (il più delle volte è la banca creditrice), per coprire le spese operative e per il profitto dell'assicuratore.
COVID-19 ha cambiato le preferenze degli acquirenti di appartamenti in nuovi edifici
Se lo desidera, il mutuatario può acquistare un'assicurazione al di fuori della banca, evitando il pagamento della commissione, osserva il vicepresidente dell'Unione All-Russa degli assicuratori Viktor Dubrovin. Secondo lui, la tariffa per l'assicurazione obbligatoria degli immobili è in media dello 0,1% dell'importo assicurato, che, di regola, è uguale all'importo del debito su un mutuo ipotecario. Considerando che la dimensione media di un tale prestito è di 2,5 milioni di rubli, il costo dell'assicurazione sarà di 2,5 mila rubli nel primo anno. Nel secondo e negli anni successivi diminuirà proporzionalmente alla diminuzione del debito.
La tariffa per l'assicurazione sulla vita volontaria dipende fortemente dall'età del mutuatario e varia dallo 0,18% allo 0,6%, ovvero, in media, circa 7-10 mila rubli nel primo anno. In alcune banche il rifiuto di questa assicurazione non inciderà in alcun modo sugli interessi ipotecari, in altre potrà aumentare il costo dello 0,5-1%.
Secondo la stessa società "Ipoteka. Tsentr", il rifiuto dell'assicurazione sulla vita e sul titolo porterà ad un inevitabile aumento del tasso di prestito in media dal 2% al 7%.
La dimensione della commissione dell'agenzia varia notevolmente e può variare dal 10 al 40%, ha affermato Viktor Dubrovin. “Questo è logico, poiché un istituto di credito svolge un determinato lavoro: selezionare un assicuratore, formare un prodotto assicurativo, consulenze, circolazione di documenti. Molte banche intraprendono la piena cooperazione in materia di assicurazioni, inclusa la partecipazione alla liquidazione delle perdite”, ha spiegato.
Allo stesso tempo, è la banca più interessata all'assicurazione sui mutui, osserva la Banca Centrale. Quando si verifica un evento assicurato, i soldi andranno a lui - per estinguere il debito dell'assicurato sul mutuo.
I mutuatari, d'altra parte, rifiutano l'assicurazione in ogni occasione, anche se la banca aumenta il tasso di interesse - in alcuni casi, il costo dell'assicurazione supera il risparmio sugli interessi. Oltre ai mutui, i contratti assicurativi (sia di proprietà che di vita e salute) sono ancora estremamente rari in Russia.
"In generale, l'interesse del mutuatario è piuttosto quello di ridurre al minimo problemi come la scelta di una compagnia di assicurazioni, negoziare con una compagnia di assicurazioni sul costo di una polizza, redigere e concludere un contratto di assicurazione oltre a un contratto di prestito e partecipare al processo di regolare l'importo del pagamento dell'assicurazione al verificarsi di un evento assicurato. Un mutuatario ipotecario individuale raramente ha una posizione contrattuale abbastanza forte da ottenere le migliori condizioni di prezzo dall'assicuratore o partecipare efficacemente al processo di liquidazione delle perdite in caso di disaccordo di un assicuratore senza un aiuto esterno. Per molti cittadini, queste procedure rappresentano un'inutile complicazione della già stressante fase della vita associata all'ottenimento e al rimborso di un mutuo ipotecario ", osserva la Banca di Russia.
Il mutuo diventerà più conveniente
Il regolatore si aspetta che la conclusione di un contratto di assicurazione da parte della banca, e non del mutuatario, comporti la sua riduzione del prezzo. In primo luogo, la banca assicura un intero pool di mutuatari contemporaneamente e sarà in grado di negoziare un costo inferiore delle polizze. In secondo luogo, non dovrai pagare una commissione di agente alle banche, poiché la necessità di promuovere questo o quell'assicuratore scomparirà da sola. Secondo i calcoli della Banca Centrale, se si applicasse l'approccio proposto, il costo di un mutuo nel 2019 sarebbe inferiore di 0,15-0,67 punti percentuali.
I mutui agevolati sosterranno il mercato immobiliare?
Tuttavia, anche durante la discussione del nuovo concetto, l'Unione panrussa degli assicuratori e l'Associazione delle banche russe hanno inviato un appello congiunto al presidente della Banca di Russia Elvira Nabiullina, in cui hanno sottolineato che "il costo di tale assicurazione può solo essere compensato da un aumento del tasso di interesse sul prestito. " L'Associazione delle banche russe ha stimato la possibile crescita in 0,5-1 punti percentuali.
“I mutuatari, purtroppo, non trarranno vantaggio dal cambiamento delle condizioni. I costi saranno a carico delle banche, che li compenseranno a spese del mutuatario, ad esempio aumentando il tasso. I tassi di interesse sui prestiti, tenendo conto del nuovo regime di assicurazione sui mutui, possono aumentare di circa 0,3-0,5 punti percentuali , ha affermato Olga Bazhutina, Direttore generale di Ipoteka. Tsentr.
È ancora difficile dire quanto crescerà il tasso, afferma Viktor Dubrovin. “Il tasso ipotecario è una storia molto competitiva ed è costantemente preso di mira dal governo. Molto probabilmente, non ci sarà alcun trasferimento diretto del profitto perso nel costo del mutuo , ha detto.
L'Unione All-Russa degli Assicuratori ritiene che invece di spostare i costi, lo Stato avrebbe dovuto formare uno standard minimo per un prodotto assicurativo e controllare la divulgazione di tutte le informazioni al consumatore. E lui stesso potrà scegliere quale prodotto e dove acquistare.
A sua volta, la Banca centrale è convinta che "mantenere l'attuale prassi di pagare ai mutuatari commissioni di agenzia significative per l'acquisto di polizze assicurative al fine di mantenere un'elevata frequenza di comunicazione con gli assicuratori sembra inappropriato".
In considerazione della tendenza verso una diminuzione del tasso di riferimento, è possibile che il prezzo del mutuo non aumenti, afferma la consulente finanziaria indipendente Natalya Smirnova.
“È probabile che possiamo vedere il tasso chiave del 4% e le condizioni non cambieranno, non ci sarà un aumento significativo del prezzo. Inoltre, non dobbiamo dimenticare che durante la pandemia le banche hanno subito una diminuzione del potere d'acquisto, quindi ora sarebbe irragionevole alzare troppo i tassi, altrimenti si rischia di perdere potenziali clienti”, ha spiegato.
Cosa riceverà il mutuatario
Pertanto, oltre all'assicurazione sulla proprietà, diventa obbligatorio per i cittadini acquistare una polizza assicurativa sulla vita e sulla salute. Il concetto specifica l'elenco minimo dei rischi assicurati. Ad esempio, nell'assicurazione sulla proprietà, si tratta di perdite o danni a seguito di incendi, esplosioni, inondazioni, calamità naturali, azioni illecite di terzi, difetti strutturali. Nell'assicurazione sulla vita e malattia - cessione del gruppo di invalidità I o II, decesso del mutuatario a seguito di infortunio o malattia.
Prima della conclusione del contratto, la compagnia di assicurazioni può inviare il cittadino per una visita medica - a spese della banca, se il contratto viene successivamente concluso.
Da un lato questo è un bene, perché in caso di problemi di salute l'assicurazione coprirà le rate del mutuo e, in caso di morte, la famiglia non sarà minacciata di sfratto.
"I mutuatari non potranno rifiutare l'assicurazione per risparmiare denaro, e di conseguenza non si troveranno in una situazione in cui non c'è nulla con cui pagare il mutuo e la famiglia potrebbe perdere un appartamento se la situazione non si risolve (le vacanze ipotecarie non sono previste per molto tempo). E si scopre che il mutuatario è decisamente protetto dai rischi ", afferma Natalya Smirnova.
D'altronde non potrai rifiutare l'assicurazione e dovrai pagarla, cucita nel corpo del prestito, per molti anni fino al completo rimborso del mutuo. È vero, il costo dell'assicurazione sarà distribuito e, di conseguenza, non così evidente. Ora viene pagato una volta all'anno, più i pagamenti del mutuo, e tali spese sono generalmente sensibili al budget.
Ora, con il rimborso anticipato del prestito, una parte dell'assicurazione può essere restituita, meno il numero di mesi rimanenti e le commissioni assicurative. Oppure non puoi restituirlo, quindi la polizza sarà valida fino alla fine dell'anno pagato. Ora, poiché il costo dell'assicurazione sarà distribuito in modo simile agli interessi su un mutuo, terminerà automaticamente con l'ultimo pagamento anticipato.
Poiché il prezzo dell'assicurazione sarà immediatamente compreso nei tassi di interesse sul prestito, diventerà più facile per i cittadini confrontare il costo completo del mutuo in diverse banche. E questo è forse l'unico vero vantaggio della riforma.
